Réforme de la procédure de résiliation du bail et reprise du logement pour abandon

Introduction

Depuis plusieurs années, le droit français encadre les relations entre bailleur et locataire. Cet encadrement est destiné à protéger les droits des deux parties et à assurer le bon déroulement du contrat. Une des dispositions prévoit le cas particulier de la résiliation du bail et de la reprise du logement pour abandon. Cette disposition a été récemment réformée par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018.

La procédure de reprise en cas d’abandon avant la réforme

Avant la réforme, lorsque le locataire avait abandonné le logement, le bailleur pouvait reprendre possession des lieux après avoir envoyé une lettre recommandée avec accusé de réception au locataire lui demandant de quitter les lieux sous un délai de 15 jours. En cas de non réponse ou si le locataire ne quittait pas les lieux dans ce délai, le bailleur pouvait saisir le Tribunal d’Instance afin d’obtenir une ordonnance constatant l’abandon des lieux.

La procédure de reprise en cas d’abandon après la réforme

Suite à cette réforme, le délai accordé au locataire pour quitter les lieux est porté à un mois. La loi permet également au bailleur d’envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au domicile connu du locataire ou à son adresse professionnelle s’il est connu que le locataire y travaille. Si cette lettre n’est pas retournée par la Poste, elle sera considérée comme remise.

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Les conditions pour effectuer cette procédure

Cette procédure ne peut être effectuée que si certaines conditions sont remplies :

  • Le locataire doit être absent depuis plusieurs mois (généralement 6 mois) ;
  • Le bailleur doit conserver certaines pièces justificatives (factures, courriers…) attestant que le locataire n’est plus présent ;
  • Le bailleur doit informer les autorités compétentes (préfecture ou mairie) que le logement est vacant ;
  • Le bailleur doit également informer l’administration fiscale que le logement est vacant ;

Les conséquences pour le locataire

Lorsque le Tribunal constate l’abandon des lieux par l’ordonnance, le contrat de location est automatiquement rompu et il devient alors impossible pour le locataire de reprendre possession des lieux. Le Tribunal peut également ordonner au locataire de payer une indemnité d’occupation si celui-ci a occupé les lieux sans autorisation durant plusieurs mois.

Les conséquences pour le bailleur

Une fois l’ordonnance rendue, il appartient au bailleur d’effectuer les formalités administratives nécessaires à la reprise effective des lieux (enregistrer un titre spécial auprès du service des impôts, etc.). Le bailleur devra également prendre soin des biens qui se trouvent dans les lieux et veiller à ce qu’ils soient restitués à qui de droit.

Conclusion

La Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 a modifié la procédure applicable en cas d’abandon du logement par un locataire. Elle permet notamment au bailleur d’envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception et donne un délai supplémentaire au locataire avant que celui-ci ne soit considérée comme ayant abandonnée les lieux.

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