Bail réel solidaire : comment est encadrée la revente du bien immobilier ?

Le bail réel solidaire, une solution innovante pour faciliter l’accès à la propriété, soulève des questions quant à la revente des biens immobiliers concernés. Comment est-elle encadrée ? Quels sont les enjeux pour les acquéreurs et les vendeurs ? Décryptage.

Le bail réel solidaire : un dispositif d’accession à la propriété

Instauré par la loi ALUR en 2014, le bail réel solidaire (BRS) est un dispositif qui vise à faciliter l’accession à la propriété pour des ménages aux ressources modestes. Il permet de dissocier le foncier du bâti, c’est-à-dire que l’acquéreur devient propriétaire de son logement sans avoir à acheter le terrain sur lequel il est construit. Ce dernier reste la propriété d’un organisme de foncier solidaire (OFS), généralement une collectivité locale ou un établissement public.

Cette dissociation permet de réduire considérablement le coût d’acquisition du bien immobilier, rendant ainsi possible l’achat pour des ménages qui ne pouvaient pas accéder à la propriété classique. En contrepartie, les acquéreurs s’engagent à respecter certaines conditions, notamment en termes de plafonds de ressources et de prix de vente. De plus, ils signent un bail d’une durée de 18 à 99 ans avec l’OFS, qui peut être renouvelé.

Les conditions de revente encadrées par le BRS

En tant que propriétaires dans le cadre d’un BRS, les acquéreurs sont libres de revendre leur bien immobilier. Cependant, la revente est soumise à certaines conditions fixées par la loi et par le bail signé avec l’OFS.

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Tout d’abord, le prix de revente est encadré : il doit respecter un plafond fixé par l’OFS, en fonction du marché local et des évolutions constatées. Ce plafond vise à maintenir la vocation sociale du dispositif et à éviter la spéculation immobilière. Il est généralement indexé sur l’Indice du Coût de la Construction (ICC) ou sur l’Indice des Prix à la Consommation (IPC).

Ensuite, en cas de revente, le propriétaire doit respecter un délai de préavis vis-à-vis de l’OFS, qui varie selon les contrats. Ce délai permet à l’OFS d’exercer son droit de préemption pour acheter le bien et le proposer à un autre ménage éligible au BRS. Si l’OFS ne souhaite pas acquérir le logement, il doit donner son accord pour la vente et vérifier que le futur acquéreur respecte les conditions d’éligibilité au dispositif.

Les enjeux de la revente pour les acquéreurs et les vendeurs

Pour les propriétaires souhaitant revendre leur logement acquis en BRS, l’enjeu principal est de trouver un acquéreur qui respecte les conditions d’éligibilité au dispositif. Ces conditions limitent le nombre de potentiels acheteurs, mais elles permettent également de maintenir la vocation sociale du BRS.

En ce qui concerne le prix de vente, il est encadré par l’OFS, mais cela ne signifie pas que les propriétaires ne peuvent pas réaliser une plus-value. En effet, si le marché immobilier local a connu une hausse des prix, il est possible que le plafond fixé par l’OFS permette de vendre le bien à un prix supérieur à celui d’achat. Toutefois, cette plus-value sera généralement inférieure à celle réalisée dans le cadre d’une accession à la propriété classique.

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Pour les futurs acquéreurs, l’enjeu principal est de trouver un bien immobilier en BRS correspondant à leurs besoins et à leurs ressources. Si le marché de la revente en BRS reste encore limité aujourd’hui, il devrait se développer dans les années à venir avec l’augmentation du nombre de logements acquis grâce à ce dispositif.

Conclusion

Le bail réel solidaire est un dispositif innovant qui facilite l’accession à la propriété pour des ménages modestes. La revente des biens immobiliers acquis en BRS est encadrée par la loi et par les contrats signés avec les organismes de foncier solidaire, afin de préserver la vocation sociale du dispositif et d’éviter la spéculation immobilière. Les enjeux pour les propriétaires-vendeurs et les futurs acquéreurs sont multiples, mais le BRS offre des opportunités intéressantes pour ces deux parties.

En résumé, le dispositif du bail réel solidaire permet une accession à la propriété plus abordable pour les ménages modestes, tout en encadrant la revente des biens immobiliers concernés pour garantir leur vocation sociale et éviter la spéculation. Les conditions de revente, bien que restrictives, offrent néanmoins des perspectives intéressantes pour les propriétaires-vendeurs et les futurs acquéreurs.

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